Dispositifs
Protocole de cohésion sociale : remettre un locataire dans ses droits après résiliation du bail
Le dispositif issu de l’article 98 de la loi du 18 janvier 2005 permet de rétablir un titre d’occupation et le versement de l’aide au logement après résiliation. Conditions, durée et raison de sa sous-utilisation.
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Quand un bail est résilié par décision de justice pour impayé, le locataire devient occupant sans titre et l’aide au logement cesse. La charge mensuelle augmente au moment exact où le ménage est le moins en état de la porter, et la dette accélère. Le protocole de cohésion sociale existe pour arrêter cette mécanique.
D’où il vient
Du plan de cohésion sociale, article 98 de la loi n° 2005-32 du 18 janvier 2005. Le texte ouvre la possibilité de conclure un protocole entre un organisme d’habitations à loyer modéré ou une société d’économie mixte et un occupant de bonne foi dont le bail a été résilié par décision de justice pour défaut de paiement du loyer et des charges. Beaucoup de professionnels l’appellent encore protocole Borloo.
Ce que le protocole rétablit
- Un titre d’occupation
- Le protocole vaut titre. L’occupant cesse d’être sans droit ni titre tant qu’il respecte ses engagements, et la procédure d’expulsion est suspendue.
- Le droit à l’aide au logement
- L’occupant signataire est regardé comme titulaire d’un bail ouvrant droit à l’aide personnalisée au logement. Le versement peut reprendre, ce qui redonne au dossier sa seule ressource stable.
C’est cette combinaison qui fait la valeur du dispositif : ce n’est pas une simple tolérance accordée au locataire, c’est le rétablissement de la ressource qui permet à l’échéancier de tenir.
Les conditions
- Un bail résilié par décision de justice pour défaut de paiement du loyer et des charges.
- Un occupant de bonne foi, c’est-à-dire qui se maintient dans les lieux et accepte de reprendre des paiements.
- L’engagement de payer régulièrement l’indemnité d’occupation et les charges telles que fixées par la décision.
- Le respect d’un plan d’apurement de la dette annexé au protocole.
La durée, et la sortie
Le protocole est conclu pour deux ans, avec une prorogation possible dont la durée dépend de l’échéancier retenu, généralement jusqu’à trois années supplémentaires lorsque l’apurement le justifie. Au terme, si les engagements ont été tenus, un nouveau bail est signé et le locataire retrouve sa situation initiale.
Le bailleur, de son côté, renonce à poursuivre la procédure d’expulsion tant que le protocole est respecté.
Pourquoi il reste sous-utilisé
Rarement par méconnaissance du texte. Plus souvent parce qu’il suppose un travail que peu d’organismes ont outillé : établir ce que le ménage peut réellement payer chaque mois, en plus de l’indemnité d’occupation courante, et le formaliser dans un échéancier signé. À défaut, le protocole est proposé sur une durée arbitraire, il casse, et l’organisme en conclut que le dispositif ne fonctionne pas.
Un protocole rompu reste néanmoins une pièce. Il établit qu’une sortie a été proposée, acceptée, et qu’elle n’a pas tenu.
Le plan d’apurement est proposé au locataire depuis le SMS de relance, avec les durées que vous avez fixées, et son exécution est suivie mensualité par mensualité.