Preuve comptable

Admission en non-valeur d’une créance locative : ce que doit contenir le dossier

Ce qu’est une admission en non-valeur, qui la prononce chez un bailleur social, et l’historique de diligences qu’un comptable ou un commissaire aux comptes attend à l’appui de la demande.

Publié le 2 septembre 2026 · 7 min de lecture

Une créance locative qui ne rentre pas finit par poser une question comptable plutôt qu’une question de recouvrement. Combien de temps la laisse-t-on au bilan, et sur quelles pièces la sort-on. L’admission en non-valeur est la réponse à cette question, et elle ne se décide pas sur une conviction : elle se décide sur un dossier.

Ce qu’est une admission en non-valeur

C’est un apurement budgétaire et comptable. L’organisme constate que les perspectives de recouvrement d’une créance sont nulles ou quasi nulles, et sort le solde de ses comptes de tiers. L’opération porte sur l’écriture, pas sur le droit.

Qui la prononce chez un bailleur social

La réponse dépend du statut de l’organisme, et elle change la pièce à produire.

Office public de l’habitat doté d’un comptable public: Le comptable propose les créances qu’il estime irrécouvrables, le conseil d’administration délibère. L’écriture suit l’instruction budgétaire et comptable M31. La délibération porte sur une liste nominative et chiffrée, et elle doit pouvoir être motivée.
ESH, SEM et sociétés coopératives: La créance est dépréciée puis passée en perte sur créances irrécouvrables selon le plan comptable général, dans le cadre fixé par le conseil. Le commissaire aux comptes contrôle la justification de la perte lors de la certification.

Dans les deux cas la question posée est identique : qu’est-ce qui prouve que cette créance ne rentrera pas.

Les motifs qui tiennent

Une admission en non-valeur s’appuie sur un motif, et le motif détermine les pièces. Les plus courants sur une créance locative :

Insolvabilité constatée, établie par l’absence de ressources saisissables et par l’échec des tentatives de règlement échelonné.
Débiteur parti sans adresse, après recherches restées sans résultat.
Effacement de la dette par une commission de surendettement, ou clôture d’une procédure pour insuffisance d’actif.
Décès sans succession acceptée.
Créance dont le montant est inférieur au coût prévisible de la poursuite.

Ce que le dossier doit contenir

La pièce attendue est un historique détaillé des actions de recouvrement engagées. Pas un résumé, pas une attestation de principe : la suite des démarches, datée, avec leur issue.

L’identification du débiteur, du logement et du bail, avec la date d’entrée dans les lieux et, le cas échéant, la date de départ.
Le décompte du solde, ventilé par période, en distinguant loyer, charges et éventuels frais.
Chaque relance envoyée, avec sa date, son canal et son statut de remise.
Les mises en demeure et les actes de procédure, avec leurs dates.
Les plans d’apurement proposés, acceptés ou refusés, tenus ou interrompus.
Les démarches engagées vers les tiers payeurs : saisine du fonds de solidarité pour le logement, maintien de l’aide au logement, orientation vers un service social.
Le motif d’irrécouvrabilité retenu, et ce qui l’établit.

Pourquoi la traçabilité des relances décide du dossier

Une relance non tracée n’a pas eu lieu. Un tableur reconstitué après coup dit ce que le gestionnaire croit avoir fait, il ne prouve rien. Ce qui prouve, c’est l’accusé de remise conservé au moment de l’envoi : l’horodatage, le statut rendu par l’opérateur, et le texte exact du message parti.

C’est cette différence qui se voit en contrôle. Un dossier de diligences sorti de la base répond à la question posée. Un historique reconstitué la relance.

Quand une créance est mûre pour l’admission en non-valeur

Il n’existe pas d’ancienneté à partir de laquelle une créance devient irrécouvrable. Ce qui rend une créance mûre, c’est l’épuisement documenté des voies de recouvrement :

Les relances amiables ont été menées sur plusieurs canaux et leur issue est connue.
Un échelonnement a été proposé, et il a été refusé, non signé ou interrompu.
Les dispositifs mobilisables ont été sollicités ou écartés, avec le motif.
La situation du débiteur est établie, y compris son absence si elle est le motif retenu.

Attestation de non-recouvrement, et non certificat d’irrécouvrabilité

Les deux documents sont souvent confondus, et ils n’ont ni le même auteur ni la même portée.

Le certificat d’irrécouvrabilité: C’est un acte délivré par un commissaire de justice, officier public, au terme de ses propres recherches. Un prestataire de recouvrement amiable ne peut pas en délivrer.
L’attestation de non-recouvrement: C’est le compte rendu daté des diligences accomplies par le créancier ou son mandataire, avec le solde restant dû. Elle ne constate pas l’irrécouvrabilité en droit, elle documente ce qui a été tenté. C’est la pièce que le comptable et le commissaire aux comptes attendent à l’appui d’une demande d’admission en non-valeur.

Sur les créances que nous ne récupérons pas, vous éditez vous-même l’attestation de non-recouvrement depuis la fiche du locataire, avec l’historique horodaté de chaque tentative en annexe.

Voir le service de recouvrement